Ülkemizde lojman ve yazlıklar dahil 40 milyon kullanılabilir konut stoğumuz var. Hane halkı sayımız ise 25 milyon. Bugün itibari ile aslında konut ihtiyacımız yok. Ancak kırsaldan şehre göç nedeni ile kırsalda kullanılmayan konut var. Şehirlerde ise konut talebi artarak devam ediyor.
15 yıldır yıllık 500-700 Bin bandında konut üretebiliyoruz. Yıllık hane halkı artışımız ise hiçbir yıl 300 Bini geçmiyor.
yıllık konut talebinden 2 kat daha fazla konut üretimimiz var. Buna rağmen kiralarda anormal artış var. Bu anormal artışlara yönelik toplumsal tepki kamu vicdanını yaralamış olacak ki aralarında Konya’nın da bulunduğu bazı illerimizde savcılarımızın, valilerimizin harekete geçtiği medyaya yansıdı. Doğru bir refleks, insiyatif alan savcılarımızı, valilerimizi tebrik ediyorum.
25 milyon hane halkının 7 milyonu kiracı. Bu 7 milyon kiracının böylesi bir fahiş kira artışını karşılaması mümkün değil. Çözüm bulmak gerekir.
Serbest piyasa, sözleşme özgürlüğü gibi kavramların arkasına saklanarak soruna bigane kalınamaz.
Barınma ihtiyacı en temel ihtiyaçtır ve bu ihtiyacın giderilmesi, makul bir çözüm bulunması sosyal devlet olmanın gereğidir.
Peki ne yapılabilir;
İlk olarak spekulatif kira artışlarına engel olunmalıdır. Bu amaçla kira kontratları sıkı kontrole tabi tutulmalıdır. Nasıl fırıncı ürettiği ekmeği istediği fiyata satamıyorsa, ev sahibi de evinin kirasını layusel belirleyememelidir. Bir kontrol mekanizması kurulmalıdır. Ev sahibinin kira gelirini de garantileyecek bu mekanizma Emlakçılar Odasının insiyatifinde hayata geçirilebilir. Bütün kiralama işlemleri emlakçılar odasının kontrolunde yürütülmeli, hukuki ve vergi sorumluluğu ev sahibi ile birlikte mğtetelssilen emlakçı tarafından üstlenilmelidir. Ev sahibinin doğrudan kendisinin evini kiraya vermesi engellenmelidir. Böylelikle kira davaları, tahliye davaları da minimize edilmiş olacaktır.
Konut kira artışları serbest piyasa koşullarında değil, kamu tarafından TÜFE dikkate alınarak belirlenmeli, yeni kiralamalarda rayiç bedel sistemi ile geçmiş 3 yılın kira bedelini dikkate alan bir kombin sistem geliştirilmelidir.
Bir sigorta sistemi çerçevesinde ev sahibinin kira geliri de garantilenmelidir.
Yargıda bir zihniyet değişiliğine gidilmesi gerekmektedir. Mesken olarak kullanılmayan kira geliri amaçlı sahiplenilen ev ile sahibi arasındaki hukuk mülkiyet hakkı çerçevesinde değil ticari-ekonomik bir çerçevede değerlendirilmelidir. Kiracı ile konut arasındaki ilişki ise asli ihtiyaç olarak görülmeli, zayıf durumda olan kiracıyı koruyacak hukuki bakış geliştirilmelidir. Gerekli olduğunda devlet sosyal devlet olmanın gereği piyasayı ve ilişkileri regüle edici bir işlev üstlenmelidir.
Orta vadede sosyal konut üretimi arttırılmalıdır. 200 metrekareyi bulan ortalama konut büyüklüğünü küçültmeliyiz.
Konut üretim alanları belirlenirken eski şehirlerin dönüştürülmesi değil, şehirlerin etrafında uydu şehirler kurmak tercih edilmelidir. Maalesef 40-50 yılda bir yıkılarak şehrin yenilenmesi tercih edilmektedir ki bu doğru bir yöntem değildir, ekonomik değildir. Bu yönteme zemini çok sağlam olan ancak zemine uygun imalat yapılmamış bölgelerde istisnai olarak başvurulmalıdır.
Vergi politikası servet-yatırım amaçlı konut talebini engellenmek için bir araç olarak kullanılmalıdır. Kira sözleşmelerinde sözleşme yenilemeye bağlı artışlar daha yüksek vergilendirilmelidir. Emlak vergisi ile kira gelirlerinin vergi oranları arttırılmalıdır. İkinci konut, üçüncü konutların emlak vergi oranları çok daha yüksek belirlenmelidir.
Çok önemli;
Şehir rantının az sayıdaki arsa sahibine değil şehre transferini sağlayacak düzenlemeler yapılmalıdır.
Bir husus;
İmara açılan bölgelerinin özelliklerini, imar planlarını, üretilen rantın dağılımını ve şehre transferini, belediye imar komisyonlarının üye komposizyonunu kritize edecek, gerektiğinde amme vicdanında muhakeme edecek ulusal ölçekli insiyatiflere ve STK'lara ihtiyaç var.
Tarım alanlarının imara açılması yasal olarak mümkün değil ama yasadaki bypass kanalları kullanılarak imara açılıyor. Bu kanallar kapatılmalı.
11 ilimizi etkileyen asrın felaketi deprem öğretti ki;
Zayıf, aluvyonlu zemini imara açan belediyeleri, imar komisyonlarını, zemine uygun statik planlama yapmayan ve plana uygun imalat yapmayan şirketleri onlarca yıl sonrasında bile mütetelsilen ağır cezai sorumluluk altına sokacak mevzuat düzenlemelerini yapmak zorundayız.
Ve;
Şehir imar planlarını, adrese dayalı yerleşimi, su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz iletim hatlarını dijital ortamda ulusal düzeyde entegre edecek bir yazılıma ihtiyacımız var.
